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Häufige Fragen zu Immobilien in Hannover und der Region

Antworten auf die häufigsten Fragen zu Verkauf, Kauf, Bewertung und Finanzierung einer Immobilie in Hannover und der Region. Etwas nicht dabei? Rufen Sie an.

Immobilie verkaufen und vermieten

Wie läuft ein Immobilienverkauf mit IMODIS ab?

Wir begleiten Sie in drei klaren Schritten: Zuerst erstellen wir eine marktgerechte Wertermittlung auf Basis aktueller Vergleichswerte und Markttrends. Anschließend entwickeln wir eine individuelle Vermarktungsstrategie mit professionellem Exposé, Online-Präsenz und gezielter Käuferansprache. Zum Schluss übernehmen wir die gesamte Abwicklung, von Besichtigungen über die Vertragsprüfung bis zum Notartermin.

Für jedes Objekt: aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohn- und Nutzflächenberechnung, Angaben zu Modernisierungen und der Energieausweis. Bei einer Eigentumswohnung kommen Teilungserklärung, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, der Wirtschaftsplan und die Hausgeldabrechnung dazu. Was fehlt, klären wir im ersten Termin. Auszüge von Grundbuchamt, Katasteramt und Bauamt besorgen wir auf Wunsch für Sie.

Verkäufer und Käufer teilen sie sich. Seit Dezember 2020 schreiben die §§ 656a bis 656d BGB für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen vor, dass derjenige, der den Makler beauftragt, mindestens die Hälfte trägt, sofern der Käufer Verbraucher ist. Die Höhe selbst ist frei verhandelbar; in Niedersachsen sind insgesamt 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer verbreitet, also je 3,57 Prozent. Was für Ihr Objekt gilt, halten wir vor dem Auftrag schriftlich fest.

Von der Wertermittlung bis zum Notartermin sind drei bis sechs Monate ein realistischer Rahmen. Unterlagen beschaffen und das Exposé erstellen dauert zwei bis vier Wochen, die Vermarktung je nach Objekt, Lage und Preis vier bis zwölf Wochen. Zwischen Kaufentscheidung und Beurkundung liegen noch einmal zwei bis drei Wochen, weil der Notar einem Verbraucher den Vertragsentwurf zwei Wochen vor dem Termin zuleiten muss.

Ja. Nach dem Gebäudeenergiegesetz müssen Sie ihn spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorlegen und dem Käufer spätestens bei Vertragsschluss übergeben. Schon in der Anzeige gehören Ausweisart, Energieträger, Baujahr, Energiekennwert und Energieeffizienzklasse hinein. Fehlt der Ausweis, ist das eine Ordnungswidrigkeit. Wir sagen Ihnen, welcher Ausweis für Ihr Gebäude zulässig ist, und organisieren ihn auf Wunsch.

Bei selbst bewohntem Wohneigentum in aller Regel nicht. Bei vermieteten Objekten und Kapitalanlagen fällt Einkommensteuer auf den Gewinn an, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Haben Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt, bleibt der Gewinn steuerfrei. Verbindlich beurteilt das Ihr Steuerberater. Wir weisen früh darauf hin, wenn die Frist für Ihren Zeitplan eine Rolle spielt.

Ja. Das Mietverhältnis läuft unverändert weiter, der Käufer tritt als neuer Vermieter in den bestehenden Vertrag ein (§ 566 BGB). Kündigen müssen Sie niemanden. Für Kapitalanleger ist ein laufender Mietvertrag oft ein Vorteil, weil die Rendite von Anfang an feststeht. Wir sprechen die Zielgruppe deshalb anders an als bei einem frei werdenden Objekt.

Der Kaufvertrag über eine Immobilie ist nur wirksam, wenn er notariell beurkundet wird (§ 311b BGB). Der Notar liest den Vertrag vollständig vor, beide Seiten unterschreiben. Danach lässt er eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen, die den Käufer absichert, holt die nötigen Erklärungen ein und teilt mit, wann der Kaufpreis fällig ist. Erst nach vollständiger Zahlung wird der Eigentümerwechsel im Grundbuch vollzogen.

Der Auftraggeber. Bei Wohnraum gilt das Bestellerprinzip: Beauftragt der Vermieter den Makler, darf dem Mieter keine Provision berechnet werden. Zulässig sind ohnehin höchstens zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer (§ 3 WoVermRG). Bei Gewerbeflächen gilt diese Grenze nicht.

Immobilienbewertung

Was kostet eine Immobilienbewertung bei IMODIS?

Die Einschätzung für Eigentümer, die einen Verkauf erwägen, ist kostenfrei und unverbindlich. Etwas anderes ist ein Verkehrswertgutachten für Gericht, Finanzamt, Erbauseinandersetzung oder Scheidung: Das ist deutlich aufwendiger, wird gesondert beauftragt und vergütet. Welche der beiden Varianten Sie brauchen, klären wir vorab.

Über drei anerkannte Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung. Das Vergleichswertverfahren zieht tatsächlich erzielte Kaufpreise ähnlicher Objekte heran und ist bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern der Regelfall. Das Ertragswertverfahren rechnet vom Mietertrag her und passt zu vermieteten Objekten und Mehrfamilienhäusern. Das Sachwertverfahren geht von den Herstellungskosten aus und kommt bei besonderen Objekten ohne Vergleichsbasis zum Einsatz. In der Praxis kombinieren wir die Verfahren und gleichen das Ergebnis mit der aktuellen Nachfrage vor Ort ab.

Objektart, Anschrift oder wenigstens Postleitzahl und Ort, Wohnfläche, Grundstücksfläche, Baujahr, Zustand und die Information, ob das Objekt vermietet ist. Alles Weitere, etwa Modernisierungen, Energiekennwerte oder Belastungen im Grundbuch, besprechen wir persönlich. Für den Einstieg reicht das Formular auf der Seite Immobilie bewerten.

Die Lage, und zwar sowohl die Makrolage, also Ort und Infrastruktur, als auch die Mikrolage, also Straße, Ausrichtung, Lärm und Nachbarschaft. Danach folgen Zustand und Baujahr, der energetische Stand, Grundriss und Wohnfläche, Grundstücksgröße und Zuschnitt sowie bei Kapitalanlagen die Mietsituation. Kurzfristig wirkt sich vor allem das Zinsniveau aus, weil es bestimmt, was Käufer finanzieren können.

Nach Eingang Ihrer Eckdaten melden wir uns kurzfristig, in der Regel innerhalb eines Werktages. Eine belastbare Einschätzung setzt einen Blick auf das Objekt voraus, deshalb erhalten Sie von uns keine automatisch errechnete Zahl, sondern eine Einschätzung, die ein Mensch geprüft hat.

Immobilie kaufen

Welche Nebenkosten kommen beim Kauf auf mich zu?

In Niedersachsen 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer, dazu Notar und Grundbuch mit zusammen etwa 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises und die Käuferprovision. In Summe sind das rund 10 Prozent, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen und die Banken in der Regel nicht mitfinanzieren. Planen Sie sie fest aus Eigenkapital ein.

Als Faustregel die Kaufnebenkosten plus zehn bis zwanzig Prozent des Kaufpreises. Weniger ist möglich, kostet aber Zinsaufschlag, weil die Bank ein höheres Risiko einpreist. Wie viel in Ihrem Fall sinnvoll ist, hängt von Einkommen, Laufzeit und Ihren übrigen Rücklagen ab. Genau das rechnen wir vor der Objektsuche durch, damit Sie wissen, in welchem Preisrahmen Sie suchen.

Über ein Suchprofil. Sie sagen uns, was Sie suchen, in welcher Lage und zu welchem Budget, und wir melden uns, sobald ein passendes Objekt dazukommt. Was aktuell im Angebot ist, finden Sie unter Immobilienangebote.

Ein Eintrag im Grundbuch, der Ihren Anspruch auf Übertragung des Eigentums sichert. Zwischen Beurkundung und Umschreibung vergehen meist mehrere Wochen. In dieser Zeit verhindert die Vormerkung, dass der Verkäufer dasselbe Objekt ein zweites Mal verkauft oder neu belastet. Der Notar veranlasst sie automatisch, Sie müssen nichts tun.

Ja, vor dem Notartermin gehen wir den Entwurf gemeinsam durch und erklären, was die einzelnen Regelungen für Sie bedeuten: Übergabetermin, Fälligkeit, Haftung für Mängel, Lasten im Grundbuch. Rechtsberatung im engeren Sinn leisten der Notar und, wenn Sie es wünschen, ein Anwalt.

Selbstverständlich, und bei Bedarf auch mehrfach. Zum zweiten Termin bringen viele Interessenten einen Handwerker oder Gutachter mit, was wir ausdrücklich begrüßen. Termine stimmen wir mit den Eigentümern beziehungsweise Mietern ab.

Finanzierung und Absicherung

Berät IMODIS wirklich unabhängig?

Ja. Wir sind weder an Banken noch an Versicherungsgesellschaften gebunden. Unsere Empfehlungen basieren auf aktuellen Marktanalysen, Vergleichswerten und Ihrem persönlichen Bedarf, nicht auf Produktvorgaben Dritter. So finden wir gemeinsam die Lösung, die wirtschaftlich und langfristig wirklich zu Ihnen passt.

Das erste Gespräch ist kostenfrei und unverbindlich. Wie die Vergütung danach aussieht, hängt vom Weg ab: Bei einer über uns vermittelten Finanzierung zahlt die Bank eine Vermittlungsvergütung, bei reiner Beratung vereinbaren wir ein Honorar. Was gilt, sagen wir Ihnen, bevor Arbeit anfällt.

Je länger die Zinsbindung, desto höher der Zinssatz, aber desto länger die Planungssicherheit. Wichtig zu wissen: Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung dürfen Sie jedes Darlehen mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 BGB), unabhängig davon, wie lange die Bindung vereinbart war. Eine Bindung über zehn Jahre hinaus wirkt deshalb einseitig zu Ihren Gunsten: Sie kommen heraus, die Bank nicht.

Ja, aber die Bank darf innerhalb der Zinsbindung eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Sie entfällt, sobald das Kündigungsrecht nach zehn Jahren greift, und sie lässt sich oft vermeiden, wenn das Darlehen auf ein neues Objekt übertragen wird. Wir rechnen beide Wege durch, bevor Sie den Verkauf starten.

Als Eigentümer praktisch immer eine Wohngebäudeversicherung gegen Feuer, Leitungswasser und Sturm, je nach Lage ergänzt um Elementarschäden, dazu die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Wer finanziert, sollte zusätzlich prüfen, was passiert, wenn ein Einkommen wegfällt; dafür gibt es Risikolebens- und Berufsunfähigkeitsversicherungen. Was davon in Ihrem Fall nötig ist und was nicht, sehen wir uns gemeinsam an.

Eine Immobilie ist für die meisten Haushalte der größte Posten in der Bilanz. Wie sie finanziert, getilgt und abgesichert ist, entscheidet mit darüber, was für Altersvorsorge, Rücklagen und Anlage übrig bleibt. Deshalb betrachten wir beides zusammen. Mehr dazu unter Vermögensplanung.

Über IMODIS und die Zusammenarbeit

Welche Leistungen bietet IMODIS an?

IMODIS verbindet Immobilien- und Finanzberatung aus einer Hand. Unsere Kernleistungen umfassen den Immobilienverkauf inklusive Wertermittlung und Vermarktung, die Begleitung beim Immobilienkauf, eine unabhängige Finanzierungs- und Versicherungsberatung sowie die langfristige Vermögens- und Ruhestandsplanung. So erhalten Sie eine ganzheitliche Strategie, koordiniert über einen Ansprechpartner.

Wir vereinen zwei Welten in einem Team: fundierte Immobilienexpertise und geprüfte Finanzberatung (Fachwirt für Finanzberatung IHK, DEKRA-Sachverständiger für Immobilienbewertung). Dadurch denken wir Verkauf, Finanzierung und Absicherung zusammen, unabhängig von Banken und Versicherern. Das Ergebnis ist eine transparente und nachvollziehbare Beratung mit klarem Fokus auf Ihre Ziele.

Unser Sitz ist Hemmingen bei Hannover. Wir betreuen Kunden vorwiegend in der Region Hannover und in Niedersachsen, darunter Hemmingen, Isernhagen, Vechelde, Bad Salzdetfurth, Walsrode und den Heidekreis. Bei passenden Objekten und Mandaten sind wir auch überregional aktiv, beispielsweise in Berlin.

Christian Mondrowski ist seit 1997 in der Immobilien- und Finanzberatung tätig, die IMODIS GmbH besteht seit 2001. Dazu kommen der Immobilienfachwirt seit 2003 und die Zertifizierung als DEKRA-Sachverständiger für Immobilienbewertung seit 2011. In Zahlen: über 400 begleitete Notartermine, mehr als 1.500 Besichtigungen und über 30.000 Beratungsstunden.

Nichts. Ein erstes persönliches Beratungsgespräch ist unverbindlich und kostenfrei. Die Konditionen für konkrete Leistungen, etwa Maklercourtage beim Immobilienverkauf oder Honorare in der Finanzberatung, besprechen wir transparent vorab und abgestimmt auf Ihr Anliegen.

Telefonisch unter 0511 7633076, per E-Mail an info@imodis.de oder über das Formular auf der Kontaktseite. Schreiben Sie kurz, worum es geht, etwa Verkauf, Kauf, Finanzierung oder Vorsorge, dann melden wir uns zeitnah.